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Memória

Enfiteuse: após 11 anos
06 de agosto de 2017
Prof. Dr. Sedeval Nardoque
Mesmo residindo em Andradina (SP) e trabalhando na Universidade Federal de Mato Grosso do Sul (UFMS), no campus de Três Lagoas (MS), acompanho as notícias de Jales, sobretudo pelos vínculos afetivos que mantenho com as pessoas da cidade e da região, pois nasci neste recanto, vivi boa parte de minha vida e onde nasceram minhas filhas.
Na última semana fiquei sabendo, pelos amigos, da decisão do Corregedor Geral do Tribunal de Justiça de São Paulo, Manoel de Queiroz Pereira Calças, sobre o regime de enfiteuse e a cobrança de laudêmio em Jales, motivada pelo recurso do Ministério Público de Jales. No site do Jornal de Jales tive contato direto com a notícia sobre o feito, além de ler na íntegra a decisão do Corregedor por outros meios.
Esta decisão fez-me rememorar minhas pesquisas de doutoramento, ainda no ano de 2006, quando as inquietações no decorrer dos levantamentos de documentos e na leitura da bibliografia específica sobre enfiteuse, além dos artigos do Código Civil referentes à temática, levaram-me à produção de três artigos, publicados no Jornal de Jales, entre abril e junho daquele ano. Os três tiveram objetivos de suscitar dúvidas, mas também de provocar a comunidade jalesense sobre a problemática.
Parte da população reagiu, principalmente alguns órgãos de classes e a Câmara de Vereadores. Como resultado, formou-se uma comissão para estudos do regime de enfiteuse em Jales,constituída pelo conselheiro estadual da Ordem dos Advogados do Brasil (OAB-SP), Carlos Alberto Expedito de Britto Neto, pelo Fórum da Cidadania (representantes da sociedade civil e de entidades de classes) e um vereador nomeado pela Câmara Municipal, Luís Especiato. Essa comissão produziu um relatório, encaminhado para estudos na Secção da Ordem dos Advogados do Brasil em São Paulo, culminando na Ação Civil Pública proposta pela OAB/SPna Justiça Federal.
Passados 11 anos, eis que o Ministério Público de Jales, nas pessoas de Horival Marques de Freitas e Wellington Luiz Villar, conseguiu parcialmente colocar um freio nas aberrações jurídicas e históricas derivadas do regime de enfiteuse em Jales. Pela decisão parcial, o Cartório de Registro de Imóveis está impedido de cobrar o laudêmio para transações feitas a partir do ano de 2003. Esta é uma decisão parcial, pois o Ministério Público pedia a nulidade dos registros de enfiteuses efetuadas a partir daquela data.
Esta decisão só referenda o que escrevi nos artigos publicados no Jornal de Jales, em 2006, e na minha tese de doutorado defendida no ano de 2007. À época afirmei categoricamente que o Cartório de Registro de Imóveis de Jales continuava registrando novos contratos de enfiteuse após 2003, contrariando o Código Civil de 2002, que os proibia, como é o que consta em certidão emitida pelo Cartório de Registro de Imóveis de Jales no dia 28 de março de 2006, extraída da matrícula nº 31.981.Consta na certidão que, no dia 4 de janeiro de 2006, foi registrado título de aforamento para o lote de terreno denominado parte “B” do Lote 01 da Quadra 186, do Loteamento Bairro Santo Expedito, desmembrado a partir da transcrição da matrícula nº 2.263, transferido pelo Espólio Jalles, por meio de escritura pública lavrada no dia 22 de novembro de 2005, às folhas 009/010, do Livro 226, no 2º Tabelião de Notas e de Protesto de Letras e Títulos da Comarca de Jales.
Originalmente, pelo direito costumeiro em Jales, as áreas sujeitas à enfiteuse corresponderiam ao centro, ao Jardim Santo Expedito e à Vila Ignez. De toda forma, o Cartório de Registro de Imóveis registrou enfiteuses fora destas áreas. Consta da Ação de inventário de Euphly Jalles, nas folhas 843 e 844, contrato particular de cessão de direitos hereditários com aforamento, transmitindo bem imóvel no dia 10 de março de 1982, do Espólio Jalles para o compromissário enfiteuta. O imóvel objeto dessa alienação localiza-seno Jardim Samambaia, portanto, fora daquelas áreas sujeitas a contratos de enfiteuse.
Pela decisão parcial do Corregedor Pereira Calças, o Cartório de Registo de Imóveis não poderá exigir o recibo de pagamento de laudêmio nas transferências de imóveis, como fazia anteriormente, funcionando como fiscal do senhorio direto, no caso para os Jalles. Na cidade de Jales os cartórios de tabelionatos e o de Registro de Imóveis funcionavam como fiscais do senhorio direto, por tradição. Isso pelo fato de que emJales o primeiro tabelionato pertenceu à irmã do fundador e os primeiros oficiais do registro de imóveis foram vinculados ao fundador por laços de compadrio. Até antes da decisão parcial, os tabeliões não lavravam sequer escrituras sem antes recolher o laudêmio. Somente após o pagamento e a emissão do recibo é que os procedimentos de escrituração eram realizados. No Cartório de Registro de Imóveis, não se fazia o registro sem a comprovação do pagamento da taxa de laudêmio ao senhorio direto.
Como escrevi em minha tese, segundo Amorim (1986, p.7), o instrumento de contrato de enfiteuse pode ser registrado sem o pagamento de laudêmio, pois o Código Civil não proibiu tal registro, portanto, quando não proíbe, permite. Além disso, os cartórios não são obrigados à fiscalização do pagamento ou não, cabendo às partes interessadas.Todavia, se o foreiro não cumprir o Artigo 683 do Código Civil de 1916, ou seja, dar o direito de preferência ao senhorio direto, esse poderá fazê-lo. Para o autor, a lei fala do fato consumo e não da proibição do registro da enfiteuse sem o pagamento do laudêmio.
De toda forma, apesar da importância da decisão parcial do Corregedor Pereira Calças, causou-me preocupação, pois a mesma reconhece a legalidade do regime de enfiteuse e a cobrança de laudêmio em Jales. A tese que sempre defendi foi a de que houve ilegalidade na sua implantação, desde a fundação da cidade. Abaixo elenco as explicações.
O Artigo 680 do Código Civil de 1916 exigia que somente as terras não cultivadas ou os terrenos que se destinavam à edificação poderiam ser objetos de contratos de enfiteuse.Não foi o caso em Jales, pois as matrículas oriundas dos Cartórios de Tanabi, nº 2.263, e de Monte Aprazível, nº 12.649, correspondiam a terras rurais e não de seus desmembramentos para terra urbanas, ou seja, do devido loteamento urbano.Para ficar num exemplo, a matrícula nº 2.263 foi uma compra, ainda nos anos 1940, somente de sobras de títulos de Arthur da Cunha Glória, herdeiro de um dos primeiros grileiros da Fazenda Ponte Pensa. Portanto, os Jalles produziam contratos de enfiteuse oriundo de terras rurais e griladas e o Cartório de Registro de Imóveis de Jales os registrava.
Os imóveis localizados no centro da cidade e aqueles localizados nos bairros Jardim Santo Expedito e Vila Ignez, sobre os quais incidem contratos de enfiteuse, sequer foram objetos de loteamento e registro no CRI da Comarca de Jales e muito menos aqueles das comarcas às quais Jales pertenceu anteriormente.Além disso, não têm regularizações na Prefeitura Municipal de Jales ou outras anteriores.Portanto, não existe registro dos loteamentos realizados pelo fundador Euplhy Jalles, ou mesmo ônus gravado sobre as áreas que originaram a cidade de Jales. Deveria, sim, existir, primeiramente, um plano de loteamento devidamente regularizado e registrado na circunscrição imobiliária competente,o que definitivamente inexistiu, e, obviamente, sequer houve a inscrição de enfiteuse,conforme prescreviam as normas vigentes à época da fundação.O Decreto-Lei nº 58, de 10 de dezembro de 1937, dispunha sobre o loteamento e a venda de terrenos para pagamento em prestações. O seu Artigo 1º exigia dos proprietários de terras rurais e urbanas, que pretendiam vendê-las divididas em lotes o depósito, no cartório de registro de imóveis, de alguns itens:memorial com denominação, área, limites, situação e outras características do imóvel; relação cronológica dos títulos de domínio e toda a cadeia sucessória desde 30 anos ou títulos e prova de que estavam devidamente transcritos; plano de loteamento com programa de desenvolvimento urbano; planta do imóvel assinada por engenheiro; numeração dos lotes; dimensões e denominações das vias, espaços livres, as construções e benfeitorias.O Decreto nº 4.857, de 9 de novembro de 1939, normatizou, por meio do Artigo 245, a execução dos serviços concernentes aos registros públicos estabelecidos pelo Código Civil e continha a previsão sobre a necessidade do registro de enfiteuse, justamente para dar publicidade ao ato.
O instituto da enfiteuse é um direito real, ou seja, ato entre vivos ou de última vontade. Portanto, como todo direito real, há necessidade de escrituração pública com registro em cartório imobiliário, garantindo ao foreiro o domínio útil e o domínio direto ao senhorio direto. Mas o que Euphly instituiu em Jales foi um cartório privado, com registro das primeiras transações imobiliárias em livro próprio, contrariando a lei.Como apresento em minha tese de doutorado, as posses de Euphly Jalles foram duvidosas e eivadas de vício na origem. Além disso, porque, quando da instalação do Tabelionato de 1º Ofício de Jales, este foi repassado para Maria Jalles, irmã do fundador, que ficou como serventuária do órgão público. Os moradores da época afirmam que o referido cartório tinha passagem pelos fundos com o escritório de compra e venda de imóveis de Euphly Jalles.
Entretanto, estabeleceram-se, originalmente, aforamentos mediante simples assentos lavrados nos livros do senhorio direto. No presente caso, o que pode-se afirmar é que Euphly Jalles delimitou as áreas urbanas que intencionalmente julgava de interesse para instituir a enfiteuse e fazer a cobrança do laudêmiode forma perpétua. Agiu à revelia da lei, implantando sua própria vontade à lei, procedimento típico das velhas práticas do velho coronel personificado no novo, o“doutor”, revestido pelo manto do poder central e agindo em seu nome no local.
Ao longo de minha tese, há outras irregularidades referentes à instituições de enfiteuse em Jales e à cobrança de laudêmio. Sendo assim, apesar de considerar relevante o feito do Ministério Público de Jales e a decisão parcial do Corregedor Pereira Calça, há que seguir o caminho da nulidade do regime de enfiteuse em Jales pelo vício de origem.

Referências:
AMORIM, Edgar Carlos de. Teoria e prática da enfiteuse. Rio de Janeiro: Forense,1986.
NARDOQUE, Sedeval. Renda da terra e produção do espaço urbano em Jales-SP. Tese (Doutorado em Geografia), IGCE/UNESP, Rio Claro, 2007. Disponível em: <http://www.rc.unesp.br/igce/geografia/pos/downloads/sedeval_tese.pdf>
NARDOQUE, Sedeval. Apropriação capitalista da terra e a formação da pequena propriedade em Jales-SP. Dissertação (Mestrado em Geografia), FCT/UNESP, Presidente Prudente, 2002. Disponível em: <https://repositorio.unesp.br/handle/11449/89820>

Prof. Dr. Sedeval Nardoque
(Docente dos cursos de Graduação e de Pós-Graduação em Geografia da UFMS, campus de Três Lagoas
E-mail: nardoque@hotmail.com)